La construction massive d'immeubles de grande hauteur en béton armé est une impasse pour le pays. De tels logements sont dangereux, instables aux cataclysmes, gourmands en ressources, extrêmement coûteux à éliminer et créent de gros problèmes pour les générations futures, explique l'académicien Alexander Krivov.
Le projet national «Logement et environnement urbain» vise une forte augmentation d'une fois et demie du volume de la construction de logements d'ici 2024 - jusqu'à 120 millions de mètres carrés par an. L'attitude envers une telle cible est mitigée. Les fonctionnaires fédéraux ne peuvent admettre l'impraticabilité de la directive présidentielle, mais il semble qu'ils ne croient pas vraiment au succès: tant que le chantier ne grandit pas, mais tombe. Un certain nombre de gouverneurs et de promoteurs déclarent directement qu'une telle tâche est irréalisable et inutile, ne serait-ce que parce qu'il n'y a pas de demande effective dans le pays qui puisse absorber une si grande quantité de logements.
Un urbaniste bien connu, académicien de l'Académie internationale d'architecture, directeur scientifique de l'Institut central de recherche de la construction du ministère de la Construction de Russie, Alexander Krivov, adhère à une position inhabituelle. Il estime qu'il est nécessaire et possible d'augmenter considérablement le volume de construction. Cependant, cela nécessitera d'abandonner la construction à plusieurs étages en tant qu'actif coûteux et toxique avec une durée de vie limitée. L'enjeu doit être placé sur les logements de faible hauteur, d'autant plus que la majorité de la population du pays souhaite vivre dans des maisons individuelles. La transition vers un nouveau modèle de logement et un nouveau mode de vie peut être un moyen de sortir de la crise systémique de la société.
120 millions de mètres carrés par an est une nécessité
Est-il nécessaire d'augmenter le volume de construction de logements à 120 millions de mètres carrés par an?
- Il y a un besoin. Nous avons toujours une offre de logements moyenne faible - 23 mètres carrés par personne. À titre de comparaison: en Europe, la moyenne est d'environ 50, aux États-Unis - 70. Même en Europe de l'Est, la moyenne est d'environ 40 mètres carrés. L'Ukraine est en avance sur nous, nous ne faisons que dépasser la Roumanie.
En Russie, le parc immobilier est désormais de 3,7 milliards de mètres carrés. Mais nous devons également prendre en compte sa qualité: environ 40% des logements ne sont pas raccordés au réseau d'égouts central. Le parc immobilier doit être porté à au moins quatre milliards et demi de mètres carrés. Avec une population de 150 millions d'habitants, cela donnera un chiffre moyen par habitant de 30 «carrés». Si le fonds est de cinq milliards, la sécurité augmentera à 32-33 mètres carrés. C'est l'indicateur minimum pour les pays plus ou moins développés. Soit dit en passant, le niveau de développement scientifique et technologique des États est directement corrélé au niveau de l'offre de logements.
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Le second facteur: dans quelques années, retraite en maison, le nombre de logements délabrés et délabrés va commencer à augmenter. À partir de 2020, les maisons à panneaux construites en 1970 auront cinquante ans. Et les années 1970 ont été une période de construction massive de logements, alors que plusieurs dizaines de millions de mètres carrés étaient construits chaque année.
Y a-t-il plus de Panlek et de blockhaus construits dans les années 1970 que Khrouchtchev?
- Sûr. Les bâtiments de cinq étages sont relativement peu nombreux: leur superficie totale à travers le pays est d'environ 130 millions de mètres carrés (mis en service avant 1965), et les maisons commandées de 1965 à 1976 sont de 260 millions de mètres carrés. En 2020-2025, il n'y aura pas de retraite des logements construits dans les années 1970, et nous, ayant augmenté le volume de la construction, serons toujours en mesure d'augmenter l'offre de logements. Alors cette opportunité n'existera pas: une part importante des nouveaux logements servira à couvrir le fonds de retraite.
L'objectif - porter le parc immobilier du pays à cinq milliards de mètres carrés - me paraît raisonnable. Construire 70 à 80 millions de mètres carrés par an ne suffit pas: dans six ans, seuls 400 à 480 millions de mètres carrés seront ajoutés, et cela ne tient pas compte de la cession des logements. Atteindre le taux de 120 millions de mètres carrés par an est nécessaire. Si vous construisez moins, il y aura une détérioration croissante des conditions de logement.
Dangereux, cher, instable aux cataclysmes
Nous supposerons que vous avez prouvé le théorème de nécessité. Mais beaucoup doutent de la possibilité d'une telle accélération de la construction
- Avec le modèle de marché actuel, ce n'est guère possible, je suis d'accord. Le passeport du projet national stipule que d'ici 2024, 80 millions de mètres carrés de mise en service tomberont sur des logements à plusieurs étages. L'année dernière, 43 millions de mètres carrés ont été construits. Une croissance presque double dans un marché en baisse? Très improbable.
Mais il est bien plus important que le chemin même de la construction à plusieurs étages soit une impasse. Je ne parlerai pas de l’impact négatif des bâtiments en béton armé à plusieurs étages sur la démographie, du faible confort et de l’inhumanité des zones de bâtiments de vingt-cinq étages - c’est exactement le nombre d’étages qui ont été abordés récemment en Russie. Il est important que les logements à plusieurs étages soient non seulement contraires à la nature humaine, mais aussi dangereux, coûteux et très gourmands en ressources. Ce n'est pas un hasard si ni en Europe ni aux États-Unis, ils ne construisent pratiquement pas d'immeubles de grande hauteur en béton armé comme le nôtre.
Quels sont les principaux inconvénients des immeubles de grande hauteur?
- Pour moi, l'impact négatif sur la santé humaine est évident, mais c'est une question discutable. Cependant, on ne peut nier qu'en cas d'incendie de maisons de plus de 17 étages, nous n'avons pas les moyens de sauver des personnes. Pas seulement avec nous. À Londres en 2017, un incendie dans un immeuble de vingt étages a tué trente personnes.
Quel est le problème? Les équipements modernes de lutte contre l'incendie ne permettent pas cela?
- Oui, les échelles des camions d'incendie spéciaux s'étendent jusqu'à 63 mètres et la capacité des personnes à mobilité réduite à les utiliser n'a pas été testée.
La construction de bâtiments à plusieurs étages coûte très cher à construire et à exploiter. Dans un immeuble de vingt étages, la «perte» d'espace pour les escaliers sans fumée, les cages d'ascenseur, les couloirs, les lieux de communication - 30 à 35%. Des ressources doivent être consacrées à la construction de ces zones, mais elles ne peuvent être vendues. À l'époque soviétique, il y avait des données ouvertes sur le coût de la construction: le coût d'un mètre carré d'un bâtiment de dix-sept étages, même par rapport à un bâtiment de neuf étages, était considéré comme 30% plus élevé.
Les immeubles de grande hauteur sont fonctionnellement instables aux cataclysmes. Tout conflit militaire, attaque terroriste ou catastrophe naturelle peut conduire à des catastrophes colossales de survie. Ils ont coupé l'électricité dans le bloc d'immeubles de grande hauteur - et c'est tout: les ascenseurs, les pompes et les égouts ne fonctionnent pas, les maisons ne sont plus chauffées.
Et nous ne prenons pas en compte le coût d'un bâtiment sur l'ensemble du cycle de vie. Et en moyenne, seuls 20% du coût total d'un bâtiment pendant toute sa durée de vie sont consacrés à la conception et à la construction. Les coûts restants concernent l'exploitation, les réparations et l'élimination des matériaux. Compte tenu de tous les coûts, il s'avère que la construction d'immeubles de grande hauteur est aujourd'hui un gaspillage d'énormes ressources et la pose de mines pour les générations futures.
Le président s'est fixé comme objectif d'augmenter considérablement le volume de construction de logements d'ici 2024.
En Russie, beaucoup moins de personnes vivent dans des maisons individuelles par rapport à d'autres pays.
Des centaines de millions de tonnes de déchets de construction
Vous dites que les immeubles de grande hauteur sont une mine pour les générations futures. À quoi penses-tu?
- Nous sommes arrivés à un sujet intéressant mais peu discuté: que faire des immeubles de grande hauteur en béton armé modernes à l'expiration de leur durée de vie. Selon GOST, il est fixé à cinquante ans. Le chiffre précis n'est pas important maintenant, il n'y a qu'un seul résultat: la démolition. Une révision planifiée est possible. Mais ces maisons ont une faible maintenabilité. Il est assez facile de changer l'isolation et les services publics dans une maison à un étage, mais dans une maison de vingt-cinq étages habitée par des gens, c'est très difficile. En général, nous n'avons pas d'industrie pour les réparations majeures d'immeubles de grande hauteur. Dans tous les cas, les maisons en béton armé devront être démolies, puis de sérieux problèmes apparaîtront.
Le premier est comment le faire. Je me souviens qu'après le tremblement de terre de Spitak, seules quelques dizaines de bâtiments à panneaux de cinq étages ont dû être détruits et, si possible, éliminés. C'était difficile en raison du taux de défaillance général des structures, mais la principale question est de savoir où et comment stocker la ferraille. À Moscou, des bâtiments de cinq étages sont détruits par un poids en fonte suspendu à une flèche, mais comment détruire un bâtiment de vingt-cinq étages? Il n'y a pas de moyen élégant de démolir des immeubles de grande hauteur dans le monde - faites simplement exploser. Et que faire du microdistrict? Isoler tout cela? Eh bien, imaginons que la maison a été détruite, puis la question suivante se pose: que faire de ce qu'il en reste?
Diviser en fractions et réutiliser les matériaux?
- Oui, mais pour le transporter en voiture, il faut broyer ce qui reste après la destruction ou l'explosion. Il existe des technologies, mais elles sont gourmandes en énergie. Et puis il est nécessaire de séparer le béton du métal à l'usine: le métal est refondu et le béton peut être broyé en petites fractions et utilisé comme charge dans la construction de routes. Il existe des technologies de fractionnement pour les petits volumes, mais comment résoudre ce problème à grande échelle est encore inconnu. Il n'y a pas de technologies efficaces dans le monde pour la destruction et l'utilisation des structures en béton armé. Et puis la question suivante se pose: où mettre toute cette ferraille?
Y a-t-il beaucoup de déchets provenant du démantèlement d'un bâtiment?
- Un mètre carré d'un bâtiment en béton armé pèse environ 1,3 tonne. Le bâtiment de cinq étages d'une superficie de cinq mille «carrés» se transforme en huit mille tonnes de déchets de construction. En général, nous en aurons des centaines de millions de tonnes. C'est là que se cache l'ironie diabolique du béton armé: c'est un matériau de construction éternel, mais les maisons qui en sont composées ont une durée de vie très courte.
Moscou veut transporter les ordures après la démolition de bâtiments de cinq étages dans des wagons dans la région d'Arkhangelsk, à Shies. Ce n'est pas bon marché, pour le dire légèrement. Et une situation sociale aigüe s'y est déjà installée. Les résidents locaux sont opposés à l'enterrement des ordures de la capitale sur leurs terres.
Est-il nécessaire de démolir les Khrouchtchev aujourd'hui? L'académicien Bocharov estime qu'ils sont encore assez forts et que leur ressource dépasse largement cinquante ans
- Le béton armé est un matériau éternel. C'est un élément de soutien, et cela pourrait aller plus loin. Mais l'isolation est stratifiée, les réseaux internes d'ingénierie deviennent inutilisables. En principe, un bâtiment de cinq étages peut être réparé. Mais ensuite, vous devez gratter tout le reste des éléments de support et recommencer. En Union soviétique, des mesures massives de reconstruction et de réparation ont été effectuées: les systèmes d'ingénierie, l'isolation, les fenêtres et les portes ont été modifiés. Environ dix millions de mètres carrés par an ont été reconstruits - c'est beaucoup. Maintenant, on pense qu'il est beaucoup plus facile de démolir et de construire une nouvelle maison sur le terrain vacant déjà de 20 à 25 étages.
Comment avez-vous prévu de résoudre le problème des bâtiments de cinq étages après la fin de leur durée de vie il y a cinquante ans? Que pensaient alors leurs auteurs?
- Dans cinquante ans, ils devaient être reconstruits. Mais nous devons comprendre que la décision de construire des bâtiments à panneaux de cinq étages au milieu des années 1950 a été forcée. Après la guerre, les gens vivaient dans des casernes, il fallait les réinstaller. Et il faut construire très rapidement et industriellement. Les technologies de production en ligne ont été très bien maîtrisées pendant la guerre. Que faire? Des maisons à panneaux sont construites en Europe. Allons-y, regardez, achetez - et partez!
Bien entendu, des solutions individuelles de reconstruction ont été envisagées. Mais ces techniques sont difficiles à utiliser actuellement. Il y avait une attitude complètement différente vis-à-vis des coûts énergétiques: l'énergie était presque gratuite - l'essence coûtait 28 kopecks par litre.
Dans les années 50, les prévisions de développement technologique étaient optimistes. Il semblait que d'ici la fin du siècle des technologies incroyables seraient développées - presque comme un peu plus tard dans le livre de Strugatskys "Noon, XXI Century".
Mais aujourd'hui, il n'est plus si important de savoir pourquoi il a été construit comme ça dans les années 1950. La bonne question est de savoir pourquoi nous continuons à construire presque les mêmes maisons aujourd'hui, même si nous en savons beaucoup plus. Que l'utilisation d'un bâtiment démoli ne représente pas 2% de son coût tout au long de son cycle de vie, comme il est écrit dans les projets, mais est comparable au coût de construction. Nous savons que nous ne pouvons pas procéder à une reconstruction massive et qu'il n'y a nulle part où mettre les futurs déchets de construction.
Trente ans plus tard, nos descendants devront faire face à une tâche incroyable: que faire des centaines de millions de mètres carrés de logements en béton armé délabrés construits par nous et avant nous? Nous prenons la terre et la force des prochaines générations à une échelle colossale. Ce n’est même pas de l’irresponsabilité, mais du cynisme historique. Nous devons arrêter cette pratique vicieuse dès que possible et déterminer quoi faire avec les immeubles de grande hauteur en béton armé déjà construits.
Pourquoi, connaissant les lacunes des immeubles de grande hauteur en béton armé, continuons-nous à les construire?
- La réponse est extrêmement simple: dans le modèle de marché actuel, c'est le moyen le plus rentable et le plus rapide de générer des revenus fonciers. Ceci est bénéfique pour le participant le plus fort de l'ensemble du processus - développeurs et investisseurs. Les problèmes futurs sont ignorés et les acheteurs sont obligés d'acheter la propriété qui est en cours de construction pour eux.
Le petit logement prédomine en Russie.
Les gens veulent vivre chez eux
Votre thèse principale est la transition vers le logement bas. Comment le voyez-vous?
- Les logements doivent être de faible hauteur, économiques, recyclables et naturels. Dans le même temps, un immeuble peu élevé peut être très différent: des propriétés sur de grandes parcelles, des maisons unifamiliales compactes et des maisons de ville, et des immeubles de trois étages avec des appartements. Il doit y avoir un système développé de types de vie pour différents groupes sociaux, pour différents besoins. Pour beaucoup, il est important qu'il y ait un espace terrestre personnel clairement défini. Un lieu qu'il peut développer à sa manière. Pour qu'une personne ne vive pas en antagonisme avec la nature, mais en équilibre.
Dans le plus grand pays du monde, nous vivons surpeuplés. À l'étroit dans le métro, à l'étroit dans les appartements. Cela éteint l'esprit et la vie intellectuelle. Il est très important qu'il y ait un espace pour la réalisation de soi, afin qu'il y ait de l'espace, de la liberté.
Les sondages montrent que la plupart de la population russe souhaite vivre chez elle
- Oui, selon les sondages, il s'agit de 60 à 70% de la population. Les gens sont obligés de vivre dans des appartements dans des immeubles de grande hauteur - tout le système les y conduit. En Russie, seul un tiers des familles vivent dans des maisons individuelles. À titre de comparaison: aux États-Unis - 72 pour cent, en Allemagne - 82 pour cent, en Finlande - 89 pour cent.
On pense que les maisons unifamiliales sont plus chères que les appartements et que le mode de vie en banlieue présuppose des revenus élevés des ménages
- Je ne pense pas. Le coût préférentiel du mètre carré de logement bas est plusieurs fois inférieur à celui des immeubles de grande hauteur, nous en avons parlé. De plus, lors de la construction de leur maison, le coût et le coût ont tendance à coïncider. En conséquence, le budget des ménages de un et demi à deux millions de roubles, prêts compris, permet de s'appuyer soit sur une maison de cent mètres carrés sur leur terrain, soit sur un petit appartement d'une pièce au nième étage. Mais les petits appartements qui se construisent si activement représentent aujourd'hui une impasse démographique: ils ne conviennent pas aux familles avec enfants.
Mais il y a aussi le coût des terrains et des communications
- L'Etat alloue des billions de roubles au projet national Logement et environnement urbain. Vous pouvez attribuer des terres gratuitement ou à peu de frais, les communications peuvent être abandonnées par l'État à ses propres frais. Il existe une excellente expérience dans la région de Belgorod, où un tel système fonctionne depuis quinze ans et donne d'excellents résultats.
Académicien de l'Académie internationale d'architecture, directeur scientifique de l'Institut central de recherche de la construction du ministère de la Construction de Russie Alexander Krivov: "Les logements à plusieurs étages sont non seulement contraires à la nature humaine, mais aussi dangereux, coûteux, très gourmands en ressources" / OLEG SERDECHNIKOV / expert.ru
Un nouveau mode de vie comme défi civilisationnel
La question classique: que faire? Pouvez-vous résumer les étapes nécessaires à la transition vers un nouveau modèle de marché?
- Premièrement, nous avons besoin d'une transition vers la construction de logements de faible hauteur et unifamiliaux. La première étape est évidente: étendre les hypothèques et autres instruments de crédit aux maisons unifamiliales (elles ne représentent désormais plus que 1% des prêts hypothécaires), inclure activement les nouvelles formes d'accumulation des investissements des ménages.
Deuxièmement, il est nécessaire de procéder à un ajustement ciblé de la législation pour relever les défis des projets nationaux. Troisièmement, il est nécessaire d'éliminer la pénurie artificielle de terres dans les colonies, de corriger la structure irrationnelle de l'utilisation des terres. Pour construire un milliard de mètres carrés de logements dans les années à venir, il est nécessaire de créer un tapis roulant pour la préparation des territoires, pour leur implication dans la circulation, pour la fourniture de communications. Nous n'avons qu'un pour cent du territoire du pays occupé par des colonies. Il est nécessaire que ce chiffre soit au niveau de 1,2-1,25 pour cent dans le pays. Dans la région de Vladimir - c'est sept pour cent, dans la région de Belgorod - douze. Et en Allemagne, les colonies occupent environ 20%.
Quatrièmement, il est nécessaire de sélectionner un groupe de régions pilotes dans des zones climatiques caractéristiques afin de travailler sur le changement de la structure de l'utilisation des terres. Nous avons également besoin d'un groupe de projets expérimentaux où vous pouvez essayer différentes technologies de construction et programmes financiers, à la fois pour la construction de faible hauteur et pour la reconstruction de bâtiments. Cinquièmement, il est nécessaire de sélectionner, tester et affiner les technologies de construction appropriées. La construction basse doit devenir véritablement industrielle: montage rapide sur site à partir de kits maison fabriqués en usine.
Lorsque vous parlez avec les gouverneurs et les promoteurs de l'expérience de Belgorod de la construction de faible hauteur, vous entendez toujours: "Cette expérience ne peut pas être reproduite, car tous les terrains à proximité des villes appartiennent à des entreprises privées." Avez-vous besoin de nationaliser une partie du terrain pour lancer un projet de construction de faible hauteur?
«Je ne pense pas. L'État dispose de suffisamment de terres. Et quand les grands propriétaires terriens verront que l'État investit sérieusement, ils transféreront eux-mêmes une partie des terres. Sinon, ils ne les développeront pas.
La nouvelle approche nécessite-t-elle une modification du système de règlement?
- Vous devez vous fier au système de règlement existant. Vous ne pouvez pas imaginer de nouveaux endroits pour placer une zone peuplée, les gens les ont trouvés aux XVIIe et XIXe siècles. Mais de nouveaux points de croissance apparaîtront naturellement lors de la construction de masse. Premièrement, la "Russie baltique" - de Sosnovy Bor et Ust-Luga à Kingisepp. Cette section est vacante, surélevée le long du relief, des emplois y sont activement créés et le dernier hub de Nord Stream 2 est situé. Une ville d'un nouveau type pourrait émerger ici - une ville basse connectée à la nature. De nouvelles zones de développement pourraient apparaître sur l'infrastructure intercontinentale reliant l'Europe et l'Asie - ce sont Ufa, Tcheliabinsk, Kazan. Un nouveau noyau de la Russie peut y être créé.
Mais pour ne pas me noyer dans les détails, je veux souligner le plus important. Pour moi, cette conversation ne concerne pas seulement le changement du type de développement, les technologies et les changements dans la politique du logement. Il s'agit de trouver une nouvelle façon d'être. En effet, aujourd'hui, il y a non seulement une crise économique, environnementale ou géopolitique, mais aussi une foule d'autres crises, y compris une crise des significations. Et le nouveau modèle de logement est un moyen de sortir de cette crise. Au premier niveau, nous disons que nous sommes un homo planeticus, un homme planétaire qui organise sa vie en fonction de la nature de la Terre. Et sur le second - qu'il y a un mode de vie russe, qui est différent de tout le monde. Par exemple, vous vivez dans une maison en bois, mais high-tech dans un bel endroit dans la nature, vous avez votre propre sauna. Mangez sainement, ayez une famille solide, menez un style de vie significatif, etc. Vous communiquez dans un cercle de personnes partageant les mêmes idées et en même temps vous n'êtes pas séparé de la civilisation. La recherche d'un nouveau modèle de vie devient une tâche civilisationnelle.
Auteur: Alexey Shchukin
