De nombreux résidents d'été et villageois posent une question raisonnable: pourquoi devrais-je payer des impôts sur une maison que j'ai construite moi-même? Après tout, je l'ai construit sur mon propre site, de mes propres mains et avec mon propre argent.
Et c'est la bonne question, en particulier lorsque des taxes devraient être prélevées non seulement sur les bâtiments résidentiels, mais aussi sur les bâtiments de jardin sur une fondation - bains, serres. Et cette problématique est d'autant plus pertinente que l'on paie déjà la taxe sur le terrain sur lequel cette maison est installée. À propos, dans tous les pays, le terrain et la maison ne sont pas taxés séparément.
Pourquoi cela se produit-il en Russie? En fait, la réponse à cette question remonte à la révolution de 1917. Nous comprenons ce qui est quoi.
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Si nous possédons une maison de campagne et un terrain, nous payons deux impôts pour cela. Pour un terrain - taxe foncière, pour une maison - taxe foncière. Ceci est le résultat d'un régime juridique distinct pour les terrains et tous les autres bâtiments.
Les origines de cette division remontent à la Révolution d'octobre 1917. C'est alors que fut adopté le décret «On Land», qui abolit complètement le droit à la propriété privée des terres.
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«Toutes les terres, après leur aliénation, vont dans le fonds foncier national. Sa répartition parmi les travailleurs est en charge des gouvernements autonomes locaux et centraux, allant des communautés rurales et urbaines non socialistes démocratiquement organisées aux institutions régionales centrales.
La propriété foncière des propriétaires fonciers est annulée immédiatement sans aucun rachat. Pour les victimes du coup d'État, seul le droit au soutien public est reconnu pour le temps nécessaire pour s'adapter aux nouvelles conditions d'existence."
La terre a été prise aux propriétaires fonciers et transférée aux paysans. Le processus de confiscation des terres sur le territoire de la Russie européenne était achevé en janvier 1918 et, au printemps, leur redistribution entre les nouveaux utilisateurs des terres était terminée.
La propriété privée des parcelles a été annulée, mais avec la réglementation légale des bâtiments sur ces parcelles, tout n'était pas aussi clair. Dans le Code civil de la RSFSR de 1922, il n'y avait aucune disposition relative à la propriété personnelle des bâtiments sur le terrain, mais le droit de développement apparaissait.
Au début, seules les autorités locales avaient le droit de construire, ce qui correspondait pleinement à l'idéologie communiste. Mais après la guerre civile, le pays a été dévasté et l'État n'a pas toujours eu assez de force et de ressources pour le construire. Par conséquent, les autorités ont décidé de donner légalement aux citoyens et aux coopératives le droit de construire des terres. Ainsi, par exemple, le Conseil des commissaires du peuple du 8 août 1921 parut «Sur l'octroi aux associations coopératives et aux citoyens individuels du droit de construire des zones urbaines». Les citoyens ont eu la possibilité de construire ces zones urbaines «qui ne peuvent pas être construites dans un proche avenir avec des fonds des comités exécutifs locaux».
Il n'y avait toujours pas de propriété de terres ou de maisons. L'instruction du NKVD et du NKYU n ° 204/654 définissait le droit de construire comme "un droit réel et urgent de construire des bâtiments sur des terrains urbains et non urbains, de posséder, d'utiliser et de disposer de ces bâtiments, dans le délai prévu par le contrat de construction". La durée de la période de développement a progressivement changé - elle est passée de 12 à 65 ans.
Cependant, cela ne signifiait en aucun cas que quiconque pouvait désormais courir sur le marché des matériaux de construction et acheter ce qu'il voulait. Habituellement, la construction, même en obtenant l'autorisation de construire seul, était réalisée au niveau central, sous le contrôle strict de l'État représenté par les autorités locales, à leurs frais et selon les normes et projets établis.
Puis un autre document a été adopté - la résolution du Comité exécutif central panrusse et du Conseil des commissaires du peuple du 1932-01-08 "Sur la fourniture de terrains aux institutions, entreprises et organisations du secteur socialisé pour la construction sur le droit d'usage perpétuel."
C'est ainsi que la construction de colonies et de villes a commencé avec l'aide d'usines, d'usines, de coopératives.
Il y avait PSK - des colonnes de construction mobiles qui constituaient des villes et des villages entiers. Même les maisons en bois ont été construites de manière organisée et selon des conceptions standard.
Taxes foncières … pas de propriété
Malgré le fait qu'il n'y avait pas de propriété privée, le terrain appartenait à l'État et les bâtiments avaient généralement un statut incompréhensible, pour tout cela, il était nécessaire de payer des impôts. Par exemple, il y avait un décret du Comité exécutif central et du Conseil des commissaires du peuple du 1930-11-23 «Sur la taxe sur les bâtiments et les loyers fonciers».
Le document énumère les taux d'imposition pour différents types de bâtiments, ainsi que les taux et les règles de perception du loyer foncier des terrains bâtis et non bâtis. Le loyer a été perçu à la fois sur des terrains urbains et non urbains. À partir des bâtiments, il était nécessaire de payer de 0,75% à 2% de leur valeur, et les taux de loyer étaient fixés en kopecks par mètre carré, en fonction de la classe de colonies et de ce qui était exactement construit sur le terrain donné. Les tarifs variaient de 0,5 à 350 kopecks par mètre. Si le terrain était déjà perçu comme un loyer en faveur des conseils locaux, alors il n'y avait pas lieu de payer un loyer.
Quelqu'un a-t-il eu des pensées séditieuses de ne pas payer d'impôt? Probablement pas, car tout l'argent est allé à une bonne cause.
La taxe a été prélevée «afin de renforcer les budgets locaux, en particulier pour augmenter les fonds alloués à la construction communale, résidentielle et socioculturelle», indique le document. En d'autres termes, le sens des taxes était que toutes les constructions ultérieures étaient financées avec cet argent.
En revanche, tant la maison que le terrain étaient facturés, en quelque sorte, un loyer par personne, car tous deux appartenaient à l'Etat ou avaient été construits avec sa participation directe.
Des droits de construction aux habitations privées
Après la Grande Guerre patriotique, l'État a fait face à de nouveaux buts et objectifs. Il n'y avait pas d'argent pour la construction de logements, tout comme il n'y avait pas de mains libres. Les résidents ont commencé à construire des logements «en amateur». Par conséquent, les autorités sont allées à leur rencontre et ont légalisé la construction par les forces des citoyens, bien que cela ne corresponde pas trop aux orientations idéologiques du Parti communiste.
Par conséquent, le Décret du Présidium du Soviet suprême de l'URSS du 26 août 1948, "Sur le droit des citoyens d'acheter et de construire des maisons d'habitation individuelles"
La nouvelle loi était vraiment révolutionnaire à l'époque. Avec son adoption, le droit de propriété personnelle de la maison construite est apparu. La maison peut maintenant être construite, vendue, donnée.
«Conformément au décret du Présidium du Soviet suprême de l'URSS du 26 août 1948,« sur le droit des citoyens d'acheter et de construire des maisons individuelles », à propos duquel le droit de construire a été annulé, lors de la réalisation d'actions notariales et de l'examen des affaires judiciaires, il convient de partir du fait que que les maisons d'habitation construites par des citoyens avant le 26 août 1948 en vertu de contrats de construction, quelle que soit l'expiration de ces contrats, devraient être reconnues comme appartenant à ces citoyens sur la base du droit de propriété personnelle.
Lettre du Ministère de la Justice de l'URSS du 05.05.1952 N ° P-49 "Sur les bâtiments résidentiels construits par des citoyens avant le 26 août 1948 dans le cadre de contrats de construction"
Les résultats ne se sont pas fait attendre. En seulement quatre ans, de 1946 à 1950, 30 752 maisons privées ont été construites dans les villes de la région, pour une surface habitable totale de 780 300 mètres carrés. m.
Les législateurs ont évité de toutes les manières possibles le terme «propriété privée» et l'ont remplacé par «propriété personnelle». Cependant, compte tenu des normes législatives de l'époque, le langage n'osait pas qualifier ces bâtiments de propriété privée dans leur intégralité.
Il y avait beaucoup de restrictions pour le propriétaire d'une maison privée. La taille limite de la maison ne devait pas dépasser 60 mètres carrés par personne. Il y avait beaucoup d'exigences concernant la hauteur, la taille de la pièce et les communications. En outre, la saisie forcée et gratuite d'une maison appartenant à un citoyen sur la base du droit à la propriété personnelle était également autorisée dans la procédure administrative (article 107 du Code civil de la RSFSR).
Ou voici une autre règle, non moins draconienne: si, pour les motifs autorisés par la loi, plus d'un immeuble d'habitation se trouve dans la propriété personnelle d'un citoyen ou chez les conjoints vivant en cohabitation et leurs enfants mineurs, le propriétaire a le droit de quitter l'une de ces maisons à son choix, et l'autre maison est obligée vendre, donner ou autrement aliéner dans un délai d'un an.
D'une manière ou d'une autre, d'un point de vue juridique, c'est à ce moment-là qu'est né un moment juridique unique - malgré le fait que le terrain sur lequel se trouvait la maison appartenait à l'État, la maison elle-même était formellement déjà la propriété personnelle du citoyen.
Et les taxes?
Entre-temps, les impôts n'ont pas disparu. Ils étaient toujours ramassés du sol sous la maison et de la maison elle-même. Et voici un document de la fin de l'URSS: le Décret du Présidium des Forces Armées de l'URSS du 1981-01-26 «Sur les taxes et redevances locales».
Une taxe de 1% de la valeur d'inventaire de la maison a été prélevée sur les bâtiments et sur les terrains par mètre carré, en fonction de la classe de colonies, dans les montants suivants: première classe - 1,8 kopecks, deuxième classe - 1,5, troisième classe - 1, 2, quatrième année - 0,9, cinquième année - 0,6 et sixième année - 0,4 kopecks.
Cependant, bon nombre d'entre eux ne payaient pas ces impôts parce qu'ils appartenaient aux groupes de personnes auprès desquels l'impôt n'était pas prélevé. Par exemple, les fermes collectives et ceux qui payaient la taxe agricole, les héros du travail socialiste, les retraités et les membres de leur famille vivant avec eux et d'autres personnes étaient exonérés de la taxe sur les bâtiments. La taxe foncière n'était pas payée pour les parcelles à usage agricole, pour la fenaison ou pour le pâturage.
À propos, la nouvelle loi ne contenait plus d'expressions sur les fins pour lesquelles ces taxes sont prélevées et sur le fait que l'argent servira à financer de nouvelles constructions. De nombreux citoyens ont construit des maisons individuelles entièrement à leurs propres frais, et non plus aux frais de l'État, de sorte que la logique de perception de cette taxe a déjà été perdue.
Privatisation
La situation sous cette forme a existé jusqu'à l'effondrement de l'URSS. Le droit de propriété, auquel nous sommes habitués, est apparu pour la première fois avec l 'adoption de la loi «Sur la propriété dans la RSFSR» en 1990. Cependant, les maisons et les parcelles continuaient à «vivre» légalement séparément les unes des autres.
Dans les années 90, lors de l'adoption du Code civil, les législateurs ont voulu faire des bâtiments un objet indivisible avec une parcelle, comme cela se fait dans d'autres pays. Par exemple, en Allemagne, une maison est considérée comme une amélioration foncière et, selon le type et la taille du bâtiment, le taux d'imposition global de cette propriété change. Cependant, nos législateurs ont finalement abandonné cette idée. Cela a été influencé par le lobby communiste trop fort.
Le résultat a été une grande confusion immobilière. Quelqu'un a enregistré la propriété de la maison et du site, quelqu'un uniquement de la maison, laissant le site non enregistré ou dans le statut de possession viagère héritée, et quelqu'un vice versa. Et sous cette forme, des transactions d'achat et de vente ont été conclues ou un héritage a été officialisé.
En conséquence, il existe aujourd'hui une situation dans laquelle une personne est propriétaire du site et la maison appartient déjà à une autre. Et ces personnes peuvent même ne pas être des parents. Les tribunaux examinent encore des cas similaires.
Plus tard, les autorités se sont encore réveillées et ont prescrit dans le Code foncier le soi-disant «principe de l'unité du sort des terrains et des objets qui y sont étroitement liés».
«Tous les objets fermement liés aux parcelles de terrain suivent le sort des parcelles de terrain, à l'exception des cas établis par les lois fédérales.
Article 1.5. Du Code foncier de la Fédération de Russie."
Ce principe signifie qu'un bâtiment ou une autre structure située sur un terrain est inextricablement lié à celui-ci et, bien entendu, ne peut exister sans un terrain. Ainsi, il est établi qu'en tant que tels, ces objets, constituant un ensemble foncier unique, doivent participer à la circulation civile. Maintenant, vous ne pouvez pas vendre une maison séparément d'un terrain et un terrain d'une maison.
Cependant, cela n'a rien changé pour la fiscalité. La taxe foncière a continué son existence distincte de la taxe foncière, et les bâtiments et les parcelles sont aujourd'hui des objets différents et nécessitent un cadastre distinct. Et les ingénieurs cadastraux devront aujourd'hui payer les deux actions séparément.
De nombreux avocats considèrent cette séparation comme un défaut de notre législation. Cela conduit régulièrement à des litiges quant à savoir si tel ou tel bâtiment sur le site est un bien immobilier et si vous devez payer des impôts pour cela. La présence d'une fondation capitale dans ce cas est également un signe douteux. En conséquence, des affaires ont été portées devant les tribunaux lorsque la cabane en rondins a été reconnue comme un bien meuble et que la chaussée en béton bitumineux du site était un bien immobilier.
Que va-t-il se passer ensuite?
Incroyable, mais c'est un fait. En Russie, ils envisagent vraiment de créer un objet immobilier unique qui unirait des parcelles et des bâtiments sur eux. Un tel projet de loi révolutionnaire sur les amendements au Code civil a été promu par le ministère du Développement économique.
Cependant, l'année dernière, il a été décidé de le reporter à 2022. Probablement, et trop d'amendements dans le domaine de l'urbanisme sont tombés dernièrement sur nos épaules. Les nouveaux changements sont trop radicaux pour être mis en œuvre rapidement. En outre, pour de nombreux citoyens, les maisons de campagne avec des parcelles de terrain ne sont toujours pas enregistrées du tout. Par conséquent, on ne sait pas si les innovations sortiront des sentiers battus.
Auteur: zaCCCPanec
